Achat immobilier : droits et obligations

Acheter un bien immobilier est une opération complexe qui demande du temps et nécessite des précautions multiples. Le bien immobilier, comme son nom l'indique, est un immeuble qui est rattaché au sol. C'est pourquoi le droit du propriétaire immobilier dépend, dans une certaine mesure, de l'environnement de l'immeuble ; c'est un droit plus ou moins limité par les prérogatives de la collectivité et celles des voisins. Les immeubles sont aussi un moyen de crédit en donnant aux créanciers un droit qui est opposable aux propriétaires successifs. Il est donc indispensable de vérifier ce que l'on appelle la situation hypothécaire du bien vendu.


L'avant-contrat : les conditions suspensives et le temps des vérifications

Vous avez trouvez le logement recherché et pris les renseignements nécessaires en vous mettant d'accord avec le vendeur sur un prix raisonnable. Vous avez signé un avant-contrat. Suivant les régions, ce sera un compromis - vente sous condition suspensive - ou une promesse de vente. Dans tous les cas, l'acquéreur éventuel verse un acompte d'un montant variable, entre 5 et 10 % du prix convenu. L'engagement réciproque des parties est subordonné à la réalisation d'un certain nombre de conditions prévues par la loi ou stipulées dans l'avant-contrat.

Les droits de préemption

La vente ne peut se réaliser si le titulaire d'un droit de préemption exerce la faculté qui lui est réservée par la loi. Selon le cas, il s'agit du droit de préemption urbain ou autres droits de préférence résultant de règles d'urbanisme, par exemple dans les espaces naturels sensibles.

Si le bien est loué à une autre personne que l'acquéreur, le locataire a un droit de priorité pour l'acquérir. S'il s'agit d'un bien agricole loué, c'est le preneur qui dispose d'un droit de préemption et, éventuellement, la Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural (SAFER). Il existe encore d'autres droits de préemption, en cas de cession de droits indivis, par exemple. Parfois plusieurs droits de préemption sont susceptibles d'être invoqués dans l'ordre prévu par la loi, par exemple celui du locataire d'habitation et du droit de préemption urbain...



Les démarches et formalités préalables

Les renseignements doivent être obtenus afin que la vente puisse être réalisée dans de bonnes conditions de sécurité, tant pour l'acquéreur que pour le vendeur. Certains regardent les personnes - vendeur et acquéreur, parfois des intervenants, d'autres concernent le droit de propriété du vendeur, d'autres encore le bien vendu. Il faut aussi mettre au point les modalités de l'acquisition, qui sont parfois délicates à fixer et envisager les incidences fiscales de l'opération pour l'acquéreur comme pour le vendeur.

L'identité et la capacité du vendeur et de l'acquéreur

Pour les besoins de la publicité foncière, le notaire doit vérifier les noms et prénoms exacts des vendeurs et acquéreurs ainsi que leurs lieux et dates de naissance.

Il faut pour cela obtenir des extraits d'acte de naissance ayant moins de 3 mois lors de la formalité. Par le même moyen, le notaire vérifie la capacité des parties : chacun est majeur, n'est pas l'objet d'une mesure de protection (curatelle, tutelle), ce qui est signalé par une mention RC (répertoire civil) en marge de l'acte de naissance. Un extrait de l'acte de mariage permet de savoir si la personne est mariée sans contrat ou avec un contrat de mariage dont les références sont indiquées. Souvent les époux doivent agir ensemble. Le régime matrimonial du vendeur est d'un intérêt capital, car il permet de savoir si un époux peut agir seul ou s'il doit vendre avec le concours du conjoint. Ainsi, un époux commun en biens ne peut vendre un bien immobilier dépendant de la communauté si l'autre époux ne donne pas également son consentement. Mais une disposition applicable, quel que soit le régime matrimonial, même s'il s'agit de la séparation de biens, interdit à un époux de vendre le logement de la famille sans l'accord de l'autre...

Les modalités de l'achat

Il convient, ensuite, de s'interroger sur la façon dont l'acquisition va se réaliser. Le plus souvent, il n'y a pas de problème.

Ainsi, deux époux, mariés sous le régime de la communauté, achètent avec leurs économies. Le bien est commun sans qu'il soit nécessaire de le préciser. Si les époux sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts, il n'y a guère de difficulté. Si les deniers ne proviennent pas des biens originaires des époux (l'équivalent des biens propres des époux communs en biens), chacun des époux aura un droit identique (au moins en valeur) sur le bien quel que soit celui qui s'est porté acquéreur.

Formalités de remploi pour les époux communs en biens

Au contraire, si les deniers appartiennent en propre à l'un des époux, le bien ne lui sera personnel que si une déclaration d'emploi ou de remploi est faite dans l'acte : l'époux indique que les fonds utilisés pour l'achat sont propres, en spécifiant que dans son intention, le bien acquis le sera aussi. Si les deniers sont propres en partie et communs pour le surplus, le bien ne peut-être propre que si la moitié du prix et des frais est financée par les fonds propres.

Epoux séparés de biens, concubins…

Le problème, le plus délicat à résoudre, se pose lorsque les acquéreurs ne sont pas des époux communs en biens, ou mariés sous le régime de la participation aux acquêts...



La signature de la vente et les formalités qui suivent

L'acte de vente est signé, lors du rendez-vous proposé par le notaire, qui a pu adresser préalablement le projet d'acte au vendeur et à l'acquéreur. La mission du notaire est loin d'être terminée. Il lui faut encore accomplir diverses démarches pour que le vendeur reçoive son prix et que l'acquéreur soit propriétaire sans crainte de trouble.

Le moment de la signature

La communication du projet de la vente est fort utile car chacune des parties peut être informée des stipulations de la convention, avant le moment des signatures. La lecture préalable de l'acte permet aux intéressés de mieux connaître leurs engagements. Elle est parfois l'occasion de réparer un oubli, par exemple, le vendeur lisant la clause, par laquelle il déclare qu'il n'y a pas de servitude au profit de voisins, peut se souvenir qu'il existe un droit de passage sur une partie du terrain non signalé dans les titres de propriété et ayant donc échappé à l'examen du notaire. Les déclarations fiscales vont lui rappeler qu'il peut être imposé sur la plus-value. Dans la même rubrique relative à la fiscalité, l'acquéreur apprendra, s'il ne le sait déjà, que le tarif de droit commun s'applique à la vente de bien à usage d'habitation. Si la vente est consentie avec une réserve d'usufruit, le vendeur saura que, si l'on s'en tient aux dispositions légales, il ne pourra pas contraindre l'acquéreur à effectuer les grosses réparations qui seraient nécessaires. Avec l'accord de l'acquéreur et du vendeur, l'acte pourra comprendre une stipulation contraire. Ce ne sont là que des exemples. La lecture attentive d'un acte de vente est toujours instructive.

La vente opposable aux tiers : la publicité foncière

La formalité la plus importante est la publication de vente à la conservation des hypothèques du siège de l'immeuble. Le notaire effectue cette opération dans les meilleurs délais après la signature et, au plus tard, dans les 3 mois, ou 2 mois en cas d'emprunt...

Les impôts de mutation et les autres

La vente d'immeuble est soumise, à une taxe de mutation qui varie selon la nature et l'affectation du bien acquis, ou à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lorsque la construction est en cours, ou si la mutation intervient dans les 5 ans de l'achèvement.

La vente a également une incidence sur les impôts annuels auxquels l'immeuble est assujetti. Pour le vendeur, il peut y avoir une imposition de la plus-value dégagée par l'aliénation.

La taxe de publicité foncière

L'impôt le plus lourd, sauf régimes spéciaux, est celui qui est perçu sur la mutation de l'immeuble. Le montant de la taxe proportionnelle payable lors de la formalité de publicité foncière varie suivant les cas.

Pour un immeuble à usage d'habitation, le taux est de 4,80 % . Mais des taux plus favorables peuvent s'appliquer (immeubles ruraux, zone de revitalisation rurale).

Les frais de notaire : 7/8ème pour l'état

On appelle, communément et faussement, frais de notaire la somme que l'acquéreur doit verser, en sus de son prix, pour réaliser la vente. En réalité, les frais de notaire proprement dits représentent environ 1 % du prix de vente, variable suivant le montant de celui-ci et l'existence ou non d'un prêt...

Nouveau : depuis le 1er janvier 2006, suppression du droit de timbres et augmentation des droits de mutation...

Le coup de pouce de la famille

De nos jours, les parents accompagnent souvent leurs enfants dans l'accession à la propriété par des prêts sans intérêt, des transferts de droits à prêt ou le don d'un terrain pour construire, par exemple. Par ailleurs, les donations permettent de mieux organiser une succession.

Transférer des droits à prêt

La réglementation sur le Plan d'Epargne Logement ou Compte d'Epargne Logement (art. L-315 et 316 et R-315 et 316 du Code de la Construction et de l'Habitation) incite largement à la solidarité familiale puisqu'elle prévoit que les droits à prêt peuvent être cédés aux ascendants, descendants, etc. A charge du bénéficiaire d'être lui-même titulaire d'un CEL ou d'un PEL.

On notera que le fisc ne considère pas comme une donation le fait de faire profiter quelqu'un d'un simple droit à prêt. En revanche, un transfert de capital ou d'intérêts serait considéré comme une donation notariée ou un don manuel.

Prêt entre membres d'une même famille

Couramment utilisé par les parents, pour leurs enfants, le prêt doit respecter certaines règles qui permettent d'éviter tout problème ultérieur, notamment du point de vue fiscal.

La rédaction d'un acte écrit : la reconnaissance de dettes

Indispensable, ce document peut être établi directement entre les parties (sous seing privé) ou sous forme notariée (acte authentique)...

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